Faq

Een huis verkopen is een vak apart. Niet voor niets wordt vaak een makelaar ingeschakeld. Toch ben jíj degene die het meeste kan vertellen over jouw huis. Wat zijn de beste eigenschappen? Welke mogelijkheden bieden de verschillende ruimtes? Wat is het lekkerste plekje in de tuin? Stuk voor stuk vragen die jij zelf het beste kan beantwoorden. Dat is het uitgangspunt van MBJZ. Wij gaan uit van jouw kwaliteit als verkoper, aangevuld met onze expertise. We bundelen de krachten, zodat jouw woning verkocht wordt voor de beste prijs, onder zo gunstig mogelijke voorwaarden.

MBJZ werkt volgens 7 stappen:

Stap 1: Voorbereiding
Je meldt jouw woning aan bij een deelnemende makelaar bij jou in de regio. Daarna kun je direct aan de slag door een gratis account aan te vragen. Met dit gratis account kun je via ons systeem direct starten met het invoeren van jouw persoonlijke gegevens en de gegevens van de woning. Jouw lokale makelaar neemt contact met je op voor een afspraak bij je thuis.

Stap 2: Woningopname
Jouw makelaar berekent de woonoppervlakte en de inhoud van de woning volgens de verplichte meetinstructies van de NVM. Ook controleert hij of zij de kadastrale gegevens. Deze gegevens ontvang je digitaal van de makelaar, zodat je dit in jouw dossier kunt invoeren.

Stap 3: Verkoopstrategie en vraagprijs vaststellen
Tijdens de afspraak met jouw makelaar wordt meteen een strategische vraagprijs vastgesteld.

Stap 4: Publicatie en promotie
Zodra je klaar bent met het invoeren van het online dossier kun je de ingevoerde gegevens met een muisklik laten controleren door jouw makelaar. Deze kan vervolgens nog suggesties geven over tekst en bijvoorbeeld de fotovolgorde. Vervolgens kies je welk pakket je wenst af te nemen en welke extra promotiematerialen je nog wil bestellen. Als dit voltooid is en je betaald hebt, verwerkt de makelaar de gegevens in zijn eigen NVM-systeem.
Dit systeem zorgt ervoor dat de woning op bijvoorbeeld Funda komt te staan en dat de woning in de NVM-database wordt geplaatst, waar ruim 3000 makelaars bij zijn aangesloten. Uiteraard worden dan ook alle woningzoekers op de hoogte gesteld. De makelaar stelt dan ook een passend te koop bord beschikbaar.

Stap 5: Bezichtigingen
Jouw woning staat nu in de verkoop en geïnteresseerden zullen rechtstreeks met jou, of via de makelaar, contact opnemen. Je kunt dan zelf een afspraak maken om jouw eigen woning te laten zien aan de potentiële koper.

Stap 6: Onderhandelingen
Is een potentiële koper dermate geïnteresseerd in de woning, dan zal deze een bod willen uitbrengen. De lokale makelaar voert voor jou de onderhandelingen en bepaalt samen met jou de biedingen en tegenbiedingen. Naast de prijs zijn hierbij ook de andere condities belangrijk, zoals overdrachtsdatum etc.

Stap 7: De koopovereenkomst
Nadat overeenstemming is bereikt maakt jouw lokale makelaar de koopovereenkomst op. De koper heeft wettelijk drie dagen bedenktijd, die ingaat nadat koper en verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Wanneer de koper een voorbehoud voor zijn financiering heeft gemaakt en daar bijvoorbeeld zes weken voor zijn opgenomen in de koopovereenkomst, is na deze periode de koop definitief en is jouw huis verkocht.

Je hebt ongetwijfeld een idee wat jouw huis ongeveer op moet leveren. Onze makelaars weten alles over de huidige marktsituatie en ontwikkelingen in de branche en adviseren je op dit gebied. Wanneer je besluit jouw woning te verkopen via MBJZ, komt de lokale makelaar langs voor de woningopname. Tijdens of na dit gesprek adviseert de makelaar je over een realistische vraagprijs. Daarbij wordt rekening gehouden met de getaxeerde waarde, de gewildheid van de woning, jouw persoonlijke situatie en de vraagprijs van vergelijkbare woningen. Uiteindelijk ben jij de eigenaar van jouw woning en bepaal je dus ook zelf de vraagprijs.

Zodra je jouw woning bij jouw lokale makelaar hebt aangemeld en een gratis MBJZ-account hebt aangevraagd, neemt de makelaar binnen een paar dagen contact met je op voor het maken van een afspraak. De makelaar is op de hoogte van de ontwikkelingen bij jou in de buurt en houdt hier rekening mee bij het bepalen van de waarde van de woning. Dit duurt ongeveer een half uur tot 45 minuten. Je dient zelf bij de woningopname aanwezig te zijn en een geldig legitimatiebewijs te kunnen tonen.

Voor het opnemen van de woning in ons aanbod zijn een aantal documenten van belang. Heb je een afspraak gemaakt met jouw lokale makelaar, maak dan alvast een kopie van de volgende papieren:

Eigendomsbewijs
Wanneer je een huis koopt, ontvang je van de notaris een door het Kadaster gewaarmerkt bewijsstuk dat jij de eigenaar bent van de gekochte woning. Dit is het eigendomsbewijs, ook wel akte van levering of transportakte genoemd. In dit document staan relevante zaken beschreven, waaronder erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en plichten, anti-speculatiebedingen, kettingbedingen, grondverontreiniging, aanwezigheid van een ondergrondse tank, enzovoort. Na de aankoop van een woning ontvang je het eigendomsbewijs van de notaris.

Tekeningen/plattegronden
Beschik je over bouwtekeningen en/of plattegronden van de woning? Leg deze dan ook alvast klaar. Hierop zijn alle afmetingen die van belang zijn voor de berekening van de woonoppervlakte en de inhoud van de woning te vinden. Zijn er wijzigingen op deze tekeningen of plattegronden, omdat je bijvoorbeeld een uitbouw hebt laten plaatsen, geef dit dan ter plaatste aan bij de taxateur. De woonoppervlakte wordt berekend conform de verplichte NEN2580 meetinstructies.

Akte van splitsing
Woon je in een appartement, dan is er in de meeste gevallen een akte van splitsing. In dit document wordt een gebouw opgedeeld in meerdere appartementsrechten. De akte beschrijft waaruit een appartementsrecht bestaat en welk aandeel een eigenaar heeft in de gemeenschap. Daarnaast is hierin het splitsingsreglement te vinden, een overzicht van belangrijke regels met betrekking tot de woning.

Stukken Vereniging van Eigenaren
Heb je te maken met een Vereniging van Eigenaren, dan zijn ook de documenten die hierbij horen van belang. Denk hierbij aan het huishoudelijk reglement, de begroting en het meerjarenonderhoudsplan. De taxateur heeft deze stukken nodig om in te kunnen schatten hoe actief en gezond de VvE is.

Om de kwaliteit van onze dienstverlening te waarborgen, bekijken wij alle woningen graag zelf. Tijdens de woningopname brengt de makelaar de kenmerken ,bijzonderheden en sterke punten van jouw woning in kaart. Zo weten wij wat we verkopen en kan jouw woning doelgericht gepromoot worden. Ook als er al een taxatierapport aanwezig is, komt de makelaar langs. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) verplicht een makelaarskantoor de woning minimaal één keer gezien te hebben. Daarnaast is de kans groot dat het aanwezige taxatierapport verouderd is. Doordat de huizenmarkt continu in beweging is, heeft een taxatierapport maar een beperkte houdbaarheid. Om een goed en gedegen advies te kunnen geven over de (vraag)prijsstelling, is het van essentieel belang dat de lokale makelaar de woning met eigen ogen bekeken heeft. Dit brengt echter geen extra kosten met zich mee.

Op Funda worden zoveel mogelijk kenmerken van jouw woning weergegeven, waaronder de oppervlakte. Er zijn verschillende oppervlakte van toepassing. Hieronder worden ze één voor één beschreven:

1. De gebruiksoppervlakten

Woonoppervlakte
De totale woonoppervlakte omvat alle vertrekken met een duidelijke woonfunctie. Denk aan woonkamer, hal, keuken, slaapkamers, badkamer, enzovoort. De woonoppervlakte gemeten van binnenmuur tot binnenmuur. De buitenmuurdikte wordt dus niet meegerekend. Bij schuine daken mag de oppervlakte als woonoppervlakte berekend worden vanaf 1,5 m hoogte.

Overige inpandige ruimte
Hieronder vallen ruimten zonder woonfunctie, bijvoorbeeld een vliering of kelder. De ruimten zijn veelal niet gemakkelijk toegankelijk, hebben een maximale hoogte van 2 meter of hebben geen daglicht.

Gebouwgebonden buitenruimte
Een ruimte valt onder deze categorie indien deze ruimte niet, of slechts gedeeltelijk, is omsloten door vaste wanden en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft. Denk hierbij aan een balkon of dakterras. Bij een appartement gelegen op de begane grond wordt een terras wanneer, en voor zover dit terras rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, ook als gebouwgebonden buitenruimte beschouwd. Een carport waarvan de dakconstructie is verbonden met de woning, wordt ook gerekend tot gebouwgebonden buitenruimte.

Externe bergruimte
Onder externe bergruimte vallen ruimten zonder woonfunctie, die gescheiden zijn van het hoofdgebouw. Hiermee worden onder andere een garage en schuur bedoeld.

2. Perceeloppervlakte

De perceeloppervlakte omvat het totale stuk grond waar de woning op staat. Ook eventueel aangekochte percelen vallen hieronder. Deze oppervlakte staat geregistreerd bij het Kadaster. Bij appartementen is de perceeloppervlakte niet van toepassing, omdat de bewoner geen eigenaar van de grond, maar van een appartementsrecht is.

3. Inhoud

De inhoud van een woning, oftewel het aantal kubieke meters, wordt berekend door de lengte x breedte x hoogte uit te rekenen. In tegenstelling tot de woonoppervlakte, wordt de inhoud wel buitenmaats gemeten. Dit houdt in dat gemeten mag worden van buitenmuur tot buitenmuur en van bovenkant dak tot onderkant begane grondvloer.

Netto woonoppervlakte

Alle makelaars die hun woningen presenteren op Funda, zijn verplicht de woonoppervlakte te berekenen volgens de nen2580 norm. Dit houdt in dat er gerekend wordt met de binnenmaten van de woning. Het kwam in het verleden nog wel eens voor dat makelaars de woonoppervlakte berekenden aan de hand van de buitenmaten en bijvoorbeeld balkons en garages meerekenden. Om een eerlijke concurrentiepositie voor alle woningen te waarborgen, heeft de NVM deze regel ingevoerd.

Promotie van een woning vergroot de verkoopkansen aanzienlijk. Zo’n 10% van de huizenzoekers vindt zijn of haar droomhuis door een te koop bord aan het raam of in de tuin. Daarom ontvang je van ons een opvallend bord, zodat de aandacht van potentiële kopers naar jouw woning getrokken wordt.

Beschikt de woning over een tuin aan de kant van de weg, dan adviseren wij om een tuinbord te plaatsen. Plaats het bord indien mogelijk haaks op de weg, zodat het verkeer van beide kanten kan zien dat jouw woning te koop staat. Ligt de tuin niet aan de weg, of heb je geen tuin? Dan biedt het raambord uitkomst. Deze plak je op een opvallende plaats, bij voorkeur op een raam op de bovenverdieping van het huis.

Een goede woningbeschrijving is overzichtelijk opgebouwd. Begin met een wervende openingsalinea, waarin je de grootste voordelen en unieke kenmerken van jouw woning en/of de omgeving benoemt. Dit kan betrekking hebben op het type woning, de tuin, de ligging, de buurt, parkeergelegenheid, perceeloppervlakte, of bijvoorbeeld afwerking.
Voorbeelden:

• Aan een rustige weg, in een kindvriendelijke buurt
• Dichtbij centrum, station, uitvalswegen, scholen, aan park, aan vaarwater, etc.
• Parkeren op eigen terrein, garage, voldoende parkeergelegenheid voor de deur, etc.
• Ideale woning voor een groot gezin, kluswoning, grote werkplaats, etc.
• Gerenoveerde jaren ’30 woning, gemoderniseerde eengezinswoning, etc.
• Fraai afgewerkte 2/1 kapwoning met aanbouw, serre, dakkapellen, bijzondere ruimtes, etc.
• Centraal gelegen villa met ideaal op de zon gelegen achtertuin en veel privacy, etc.

In de tweede alinea beschrijf je de indeling van de woning per verdieping. Benoem hierin alle ruimten met de belangrijkste kenmerken. Gebruik korte, begrijpelijke zinnen en vermijd moeilijke woorden.

Voorbeelden:

Begane grond

• Entree met hal, toilet, toegang tot de woonkamer en trapopgang naar de eerste verdieping.
• Ruime woonkamer (…m2 ) met open keuken en openslaande deuren naar de achtertuin.
• Moderne keuken (bouwjaar) voorzien van vaatwasmachine, combimagnetron, etc.
• Grote fraai aangelegde achtertuin (…m2 ) gelegen op het zuidoosten.

Eerste verdieping

• Overloop met toegang tot de badkamer, drie slaapkamers (…m2, …m2 en …m2) en de trapopgang naar de tweede verdieping.
• De slaapkamers zijn alle drie licht dankzij de grote raampartijen.
• Een van de slaapkamers is voorzien van een vaste kast.
• De badkamer is gemoderniseerd in (jaar) en er zijn een douchecabine, tweede toilet en een riant bad aanwezig.

Tweede verdieping

• Op de voorzolder bevindt zich de opstelling van de CV-ketel (bouwjaar) en de wasmachine- en drogeraansluiting.
• Hier bevindt zich de vierde slaapkamer, die is voorzien van een dakkapel aan de ene zijde en een Velux dakraam aan de andere zijde.
• Knieschotten zorgen voor extra bergruimte.

De laatste alinea bestaat uit eventuele bijzonderheden. Bijvoorbeeld het bouwjaar van de woning, of het jaar waarin het huis gerenoveerd is. Is er een Vereniging van Eigenaren, dan is het aan te raden om dat hier te vermelden.

Andere voorbeelden:

• Schilderwerk buiten/binnen gedaan in (jaar).
• Volledig geïsoleerd, dubbelglas, etc.
• Parkeergelegenheid.
• Openbaar vervoer, supermarkt, winkelcentrum op …m afstand.
• Actieve VVE, servicekosten € …,- per maand.

Voor de gehele tekst geldt dat deze geloofwaardig en objectief, maar ook wervend dient te zijn. Benoem de zaken zoals ze zijn, positief, maar zonder te overdrijven. Wat je schrijft mag een potentiële koper letterlijk verwachten tijdens een bezichtiging. Wees volledig, maar maak de tekst niet langer dan nodig is. Vermijd lange zinnen, moeilijke woorden en afkortingen en val niet in herhaling. Maak de beschrijving ook niet te persoonlijk. Laat zinnen als: ‘Met pijn in ons hart doen wij afstand van onze woning’ liever achterwege. Het risico van dergelijke uitspraken is dat potentiële kopers de woning zien als joúw woning en niet als hún nieuwe huis.

Foto’s zeggen vaak meer dan een beschrijving en vormen daarom het belangrijkste onderdeel van de woningpresentatie. Op basis van foto’s bepalen potentiële kopers uiteindelijk of zij een bezichtiging aanvragen. Daarom is het essentieel dat de eerste indruk meteen perfect is. Werk voordat je foto’s gaat maken het volgende lijstje af:

• de bezem erdoor! Ruim op, maak schoon en werk zoveel mogelijk details weg.
• werk alle kleine klusjes die de afgelopen tijd zijn blijven liggen af.
• zorg voor voldoende lichtinval.
• creëer ruimte door het grootste deel van de accessoires op te bergen.
• creëer vervolgens een prettige sfeer met behulp van enkele subtiele, neutrale decoraties zoals kussens, kaarsen, of een plant.

Vervolgens kun je beginnen met het maken van de foto’s. Gebruik een goede camera, hoe scherper de foto’s worden, hoe beter. Voor een goede woningpresentatie heb je minimaal 10 foto’s nodig. Meer mag, maar overdrijf het niet. Maak van zoveel mogelijk ruimtes een foto en vergeet ook de voorkant en de tuin of het balkon niet. Benadruk vooral de sterke punten van jouw huis en laat die voor zich spreken.

Nog meer tips bij het maken van de foto’s:

• Foto’s proberen voornamelijk horizontaal (liggend) te maken, omdat de meeste websites (bijv. Funda) zo ingericht zijn. Dit geeft een rustiger en duidelijker beeld.
• Het maken van goede foto’s doe je met goed licht. Kies een mooie, heldere dag uit om jouw woning te fotograferen. De beste tijd om te fotograferen is tussen 10.00 uur en 14.00 uur, dan profiteer je van de maximale hoeveelheid licht. Zet ook zoveel mogelijk (sfeer)lichten aan.
• Gebruik een flitser. Sfeerlicht en de camera samen maken namelijk een enorm verschil.
• Zorg ervoor dat je de vloer laat zien op de foto’s. Dit creëert ruimte. Soms betekent dit dat je beter iets door de knieën kunt gaan om een goede foto te krijgen.
• Gebruik als het kan ook doorkijkjes in het huis. Bijvoorbeeld een foto vanuit de keuken richting de woonkamer. Of ga in de hoek van een ruimte staan om zo diagonaal de hele kamer te fotograferen.
• Kies een aantrekkelijke hoofdfoto. Het belangrijkste van de hoofdfoto is dat deze potentiële kopers meteen aanspreekt. Dit hoeft niet altijd een foto van de woning zelf te zijn. Heb je een hele mooie, sfeervolle tuin? Plaats dan gerust een foto van de tuin als blikvanger.

Jouw woning krijgt veel aandacht doordat deze geplaatst wordt op Funda, de grootste woningsite van Nederland. Voor bijna alle woningzoekenden begint hier de zoektocht naar een nieuwe woning. Ook wordt jouw huis in het NVM-uitwisselingssysteem geplaatst. Dit houdt in dat de woning onder de aandacht wordt gebracht bij alle NVM-makelaarskantoren bij jou in de regio en dus ook bij hun klanten, misschien wel jouw kopers!

Na het verstrekken van de verkoopopdracht, ontvang je van ons instructies voor het aanmaken van een MBJZ-account. Zodra je dit gedaan hebt kan je meteen aan de slag met jouw woningpresentatie. Door een online vragenlijst in te vullen, de foto’s van jouw woning te uploaden en de woningbeschrijving in te voeren, maak je jouw woningdossier compleet en kan je de woning ‘online’ zetten.

De kosten voor de aanmelding van jouw huis op Funda zitten bij ons tarief inbegrepen. Dit geldt ook voor de plaatsing op Funda.nl voor het eerste jaar. Voor elk jaar dat je de woning extra op Funda wil laten staan kost dat een bepaald bedrag. Dit regel je makkelijk via de webshop onder de extra diensten.

Het verschilt per makelaar of er extra kosten verbonden zijn aan het wijzigen van een woningpresentatie. Na een aanpassing plaatst Funda gedurende 48 uur de opmerking ‘gewijzigd’ bij de presentatie. Daarna verdwijnt deze melding weer.

Wij willen echter benadrukken dat het niet verstandig is de woningpresentatie te vaak te wijzigen. Dit heeft een nadelig effect op de verkoopkansen van de woning. Beperk het tot een maximum van eens per drie maanden en wijzig de presentatie niet in de eerste weken dat jouw woning gepubliceerd staat. Juist in deze eerste weken krijgt de woning de meeste aandacht en herkenbaarheid is essentieel voor de grootste impact.

Funda is de grootste huizensite van Nederland. Bijna 100% van alle woningzoekenden start de zoektocht naar een nieuwe woning hier. Om jouw woning extra onder de aandacht te brengen op Funda, worden verschillende extra diensten aangeboden:

Toppositie

Wil je jouw woning (nog eens) extra onder de aandacht brengen? Dan kun je kiezen voor een Toppositie. Dit houdt in dat jouw huis gedurende een week of een maand bovenaan de zoekresultaten verschijnt. De kans dat jouw woning gevonden wordt door die ene koper wordt daardoor dus aanzienlijk vergroot!

Promolabel

Je kunt jouw woning voorzien van een Promolabel. Dit is dé manier om extra op te vallen in het overzicht van Funda. Je krijgt 40% meer ruimte in de resultatenlijst. Hier kan je bijvoorbeeld alvast belangrijke eigenschappen van de woning benoemen of extra foto’s laten zien.

Plattegronden

Door plattegronden toe te voegen aan de woningpresentatie laat je woningzoekers zien welke mogelijkheden jouw huis biedt. Woningpresentaties voorzien van plattegronden komen eerder naar voren in de zoekresultaten en de woning wordt langer bekeken.

Als verkoper kan je prima zelf bezichtigingen verzorgen. Je kent jouw eigen woning en de buurt het beste en je hebt waarschijnlijk al jaren met veel plezier in het huis gewoond. Bovendien ben je niet aan kantoortijden gebonden en kan je uitgebreid de tijd nemen om geïnteresseerden rond te leiden. Staat er een bezichtiging gepland? Dan wordt het spannend! Hieronder vind je enkele tips, zodat je mogelijke kopers zo goed mogelijk ontvangt.

• Ruim goed op en maak grondig schoon. Haal rondslingerende spullen weg, zorg dat er geen vuile was zichtbaar is en haal tandenborstels weg.
• Zorg ervoor dat het huis rust uitstraalt. Enkele subtiele decoraties creëren sfeer, maar een overdaad aan accessoires laten jouw woning kleiner lijken en leiden af. Zet om diezelfde reden ook radio, televisie en computers uit en zorg ervoor dat er geen wasmachine of droger aan staat tijdens de bezichtiging.
• Zet ’s winters de verwarming aan en zorg ’s zomers voor voldoende ventilatie. Bij een aangename temperatuur voelen kijkers zich beter op hun gemak.
• Breng kinderen en huisdieren indien mogelijk tijdelijk onder bij buren of familie.
• Laat zoveel mogelijk licht binnen. Doe de gordijnen open, zonwering omhoog, doe het licht aan en zeem de ramen.
• Zorg ervoor dat het overal in huis fris ruikt. Zet voor de bezichtiging ramen en roosters open, haal de kattenbak weg en verschoon prullenbakken in huis.
• Zorg ervoor dat de bedden netjes opgemaakt zijn, als het even kan met een gestreken dekbedovertrek.
• Maak de wc’s schoon, doe wc-brillen omlaag en zorg dat de klep dicht is.
• Investeer wat tijd in het gezellig maken van de tuin. Haal de bezem erdoor, zet de loungeset neer en zorg voor een beetje groen of kleur in de tuin.

Volg je bovenstaande tips, dan is de kans op een positieve indruk het grootst. 

De duur van een bezichtiging is uiteraard afhankelijk van de grootte van de woning en van de tijd die kijkers nodig hebben om een goede indruk te krijgen van de woning. Gemiddeld kan je rekenen op ongeveer een half uurtje.

Nadat kandidaten jouw woning bezichtigd hebben is het wachten op een reactie. Heeft de kijker na de bezichtiging nog interesse, dan laat de aankopend makelaar of de geïnteresseerde snel genoeg van zich horen. Dit kan zijn om een tweede bezichtiging aan te vragen, of om meteen een bod uit te brengen. Het kan echter wel even duren voordat je iets hoort. Dit komt doordat de meeste woningzoekers meerdere huizen bezichtigen voor zij een beslissing nemen.

Woningverkopers hebben een meldingsplicht. Dit houdt in dat jij als verkoper eventuele gebreken van de woning, voor zover deze bij jou bekend zijn, moet melden aan een potentiële koper. Het gaat hierbij om gebreken die op het eerste gezicht niet zichtbaar zijn. Ook ben je verplicht eventuele rechten van anderen op jouw perceel te melden. Zo kan de belangstellende een realistische inschatting maken van het onderhoud dat hij of zij de komende jaren aan de woning zal moeten uitvoeren.

Voorbeelden van punten die een verkoper hoort te melden:

• Verborgen gebreken. Hieronder vallen bijvoorbeeld scheuren in muren of tegels, lekkende kranen, of niet goed werkende vaste apparatuur.
• Lekkage.
• Aanschrijvingen van instanties. Bijvoorbeeld een aanschrijving om een nieuwe watermeter te plaatsen.
• Parkeerplaatsen op het terrein voor algemeen gebruik.
• Afwijkende perceelgrenzen.
• Recht van overpad. Dit houdt in dat een buurman bijvoorbeeld het recht heeft om van een pad dat op jouw grond ligt gebruik te maken.
• Verbouwplannen van buren.

Aan de verkoop van een woning gaan vaak onderhandelingen vooraf. Deze starten zodra er een bod op jouw woning is uitgebracht, waarop jij hebt gereageerd met een tegenvoorstel. Ligt er een voorstel waar je nog niet op hebt gereageerd met een tegenbod, dan ben je dus nog niet in onderhandeling.

Ook als je als verkoper in onderhandeling bent, mag je doorgaan met bezichtigingen. Het kan zijn dat er meer geïnteresseerden zijn en een onderhandeling wil nog niet zeggen dat de woning ook daadwerkelijk verkocht wordt. Tijdens een onderhandelingsproces mag een tweede partij een bod uitbrengen, maar hier mag jij als verkoper pas op reageren als de onderhandelingen met de eerste bieder beëindigd zijn. Je kunt dus niet met twee potentiële kopers tegelijk in onderhandeling zijn.

Je mag als verkoper ook geen uitspraken doen over de hoogte van biedingen om zo twee geïnteresseerden tegen elkaar op te laten bieden. Je mag echter wel een uiterst voorstel aannemen van de tweede bieder. Is dit bod beter dan het laatste voorstel van de eerste bieder, dan mag je de onderhandelingen beëindigen en de eerste bieder ook om een uiterst voorstel vragen.

Dit gehele onderhandelingsproces verzorgt de lokale makelaar voor jou. Je kan erop rekenen dat wij onze ervaring inzetten om jouw woning zo goed mogelijk te verkopen. Natuurlijk betrekt de makelaar je bij de onderhandelingen en houdt hij je te allen tijde op de hoogte van de ontwikkelingen.

Het voeren van onderhandelingen over de prijs van een woning is een vak apart. Wij hebben jarenlange ervaring in dit vak en zien in elke onderhandeling een nieuwe uitdaging om tot het beste resultaat te komen. Verkoop je jouw woning via MBJZ, dan nemen wij je deze last dan ook volledig uit handen. Dit gaat als volgt in zijn werk:

Wanneer een potentiële koper serieuze interesse heeft in jouw woning, brengt hij of zij een bod uit bij de begeleidende makelaar. Deze neemt dit bod meteen in behandeling. De makelaar neemt contact op met de bieder om het uitgebrachte voorstel te bespreken. Vervolgens brengt hij jou als verkoper op de hoogte van het bod en om de gewenste verkoopstrategie te bespreken. Na ieder bod herhaalt dit proces zich, totdat er een voorstel ligt waar beide partijen zich in kunnen vinden. In dat geval wordt het bod geaccepteerd en is jouw woning verkocht. Gefeliciteerd!

Zaken die verkoper en koper overeenkomen dienen altijd schriftelijk te worden vastgelegd. Dit valt onder het schriftelijkheidsvereiste. Pas als de gemaakte afspraken op papier staan in de koopovereenkomst, kan zowel koper als verkoper gehouden worden aan deze afspraken. Een mondelinge overeenstemming is dus niet bindend.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in het leven geroepen om woningzoekenden veilig en verantwoord een huis te kunnen laten kopen. Het is een fonds vanuit de overheid, dat woningkopers de garantie geeft dat de eventuele restschuld die ontstaat bij (gedwongen) verkoop van de woning wordt kwijtgescholden. De verkoper moet dan wel kunnen aantonen dat hij er alles aan heeft gedaan om het verlies te voorkomen of in ieder geval zoveel mogelijk te beperken. Redenen om een beroep op NHG te doen zijn bijvoorbeeld een scheiding, het verlies van een baan of het arbeidsongeschikt raken of overlijden van een partner.

Een hypotheek onder NHG brengt nog een extra voordeel met zich mee: doordat de hypotheekverstrekker minder risico loopt, betaal je een lagere hypotheekrente. Kijk voor de voorwaarden en actuele rente op www.nhg.nl.

Bij de aankoop van je woning sluit je een koopovereenkomst. Het is niet gebruikelijk dat de koopsom meteen wordt voldaan. Dit gebeurt pas bij het ondertekenen van de notariële akte tot levering (transportakte) bij de notaris. De verkopende partij verlangt in de meeste gevallen dat jij als koper na ondertekening van de koopakte een waarborgsom stort of een bankgarantie stelt. Dit geeft de verkoper meer zekerheid dat je de woning ook echt gaat afnemen.

Een waarborgsom bedraagt meestal 10 procent van de overeengekomen koopprijs en moet binnen een aantal weken na ondertekening van de koopakte worden voldaan. Deze waarborgsom maak je over aan de notaris. Als je niet voldoende eigen geld hebt om de waarborgsom te storten, is de bankgarantie een goed alternatief. Bij een bankgarantie verklaart de bank dat zij garant staat voor het bedrag als jij de verplichtingen niet nakomt. Een bankgarantie heeft als voordeel dat je je spaargeld niet hoeft aan te spreken. Het stellen van een bankgarantie kost geld. De bank rekent meestal 1 procent van het bedrag waarvoor de bank garant staat aan kosten. Met de bank ga je een overeenkomst aan. Als de koop niet doorgaat en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan heeft de verkopende partij recht op de door de bank gestelde garantie. In dat geval heb je een schuld aan de bank ter grootte van de borgsom.

Een aankoopmakelaar, aangesloten bij de NVM, kost je ongeveer € 2.500,- (afhankelijk van de wensen en afspraken die je maakt). Een goede aankoopmakelaar verdient deze kosten ruimschoots voor je terug. De makelaar is er om jouw belangen te behartigen, heeft veel ervaring en kennis van de lokale woningmarkt. Daarnaast heeft de makelaar inzicht in de reële waarde van de woning. Hij of zij schat het huis op de juiste waarde en bespaart je op die manier veel geld, tijd en problemen.

Als je een woning hebt gevonden die aan jouw woonwensen voldoet, dan wil je dit huis natuurlijk zo snel mogelijk in het echt bekijken. Tijd voor een bezichtiging! Je kunt een bezichtiging aanvragen via de begeleidende makelaar of rechtstreeks bij de verkoper. Bezichtigingen worden bij MBJZ altijd door de verkoper zelf verzorgd. Niemand kent de woning en de buurt immers beter dan de verkoper zelf. Zo ontvang je alle informatie over de woning en de buurt uit de eerste hand. Omdat de verkoper niet altijd gebonden is aan kantoortijden, kan de bezichtiging soms ook ’s avonds of in het weekend plaatsvinden.

Als je na een bezichtiging serieuze interesse hebt in een woning, kan je bij de begeleidende makelaar een bod uitbrengen.

Om verwarring te voorkomen en ervoor te zorgen dat er geen miscommunicatie ontstaat, geven wij de voorkeur aan een bevestiging per e-mail. Een voorstel bestaat immers niet alleen uit een prijs, maar ook uit een gewenste datum van oplevering en eventuele voorwaarden van jouw kant. Bijvoorbeeld de voorwaarde dat je de financiering rond krijgt, of de voorwaarde dat je een bouwtechnische keuring wil laten uitvoeren. Deze gegevens komen, nadat jij en de verkoper overeenstemming hebben bereikt, in de koopovereenkomst te staan.

Wij zullen jouw bod meteen bespreken met de verkoper. Deze kan het voorstel accepteren, afwijzen of met een tegenbod komen. Een door jou uitgebracht voorstel wordt vanzelfsprekend vertrouwelijk behandeld en uitsluitend met de verkoper overlegd. De onderhandelingen gaan op deze wijze door totdat er overeenstemming is bereikt, of totdat duidelijk is dat overeenstemming niet haalbaar is.

Net zoals de verkoper de plicht heeft om bekende gebreken van de woning bij jou te melden, ben jij als koper verplicht de woning naar behoren te onderzoeken. Twijfel je over de onderhoudstoestand van een woning? Laat dan een bouwtechnische keuring uitvoeren. Ook raden wij aan om de gemeente en het Kadaster te raadplegen voor juridische zaken en om bijvoorbeeld het bestemmingsplan in te zien. Hierin wordt beschreven hoe de woning en de omgeving gebruikt mogen worden. Je kunt er natuurlijk voor kiezen om een aankoopmakelaar in te schakelen. Een aankoopmakelaar behartigt jouw belangen en kan je wijzen op al deze zaken.

Het kan voorkomen dat een huis of pand gebouwd is op grond waarop erfpacht rust. In dat geval heb je als koper wel het gebruiksrecht op de grond, maar valt deze niet onder jouw bezit. Je huurt de grond als het ware. De grondeigenaar, dat kan de gemeente of een particulier zijn, kan zijn eigen erfpachtvoorwaarden stellen. In de meeste gevallen geldt de erfpacht voor onbepaalde tijd, maar de uitgifte kan ook voor een bepaalde periode zijn. Per jaar of per halfjaar wordt een bepaald bedrag betaald. Dit bedrag wordt canon genoemd. In sommige gevallen kan je de canon voor een langere termijn, of in één keer helemaal afkopen. Heb je een woning op erfpacht op het oog? Informeer dan eerst naar de canon zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Indien de woning op gemeentegrond staat, vormt de financiering vrijwel nooit een probleem. Dit is echter een ander verhaal als de grond op naam van een particulier staat. Omdat grondeigenaren hun eigen voorwaarden bepalen, is dit in de ogen van de bank een onstabiele factor. Banken kunnen daarom terughoudend zijn als het gaat om een hypotheek voor een huis op particuliere erfpachtgrond. Soms gaat een bank akkoord met het verstrekken van een hypotheek, op voorwaarde dat er een erfpachtopinie wordt aangeleverd. Dit is een document dat wordt opgesteld door de notaris, waarin onder andere wordt vastgelegd wat de duur van het erfpachtrecht is en wat de canon bedraagt.

In veel gevallen zie je als woningzoekende achter de vraagprijs van een woning de afkorting ‘k.k.’ staan. Dit staat voor kosten koper. Hiermee wordt bedoeld dat naast de koopsom ook de bijkomende kosten zoals 2% overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale rechten voor jouw rekening komen. In de praktijk komt dit neer op ongeveer 6% van het aankoopbedrag.

In sommige gevallen zijn er aanvullende kostenposten die tot de kosten koper gerekend kunnen worden. Denk hierbij aan de kosten voor een hypotheekadviseur, het laten opstellen van een taxatierapport, het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring en het stellen van bankgarantie. Ook deze uitgaven kunnen nog prima gerealiseerd worden binnen de 6% van de koopsom.

Voorheen werden de kosten koper veelal meegefinancierd in een hypotheek. Tegenwoordig is dit niet meer mogelijk. Op 1 januari 2017 is de financieringsgrens verlaagd naar 101%, wat inhoudt dat je als koper tot 101% van de koopsom kunt financieren. Sinds 2013 wordt deze grens elk jaar verlaagd, totdat op 1 januari 2018 een koper nog maar 100% van het aankoopbedrag kan financieren. Alle overige kosten, zoals kosten koper, verbouwingskosten en kosten voor de makelaar, moeten dan van eigen geld worden betaald.

Schakel je een aankoopmakelaar in, dan betaal je een bepaald bedrag voor het gebruik maken van zijn diensten. Dit bedrag wordt de makelaarscourtage genoemd. Deze kosten zijn geen onderdeel van de kosten koper en dien je apart te betalen zodra de aankoop rond is.

Er zijn verschillende manieren waarop makelaars hun courtage kunnen bepalen. Het kan bijvoorbeeld om een vast bedrag gaan, maar ook om een percentage van de koopsom (bij een verkoopmakelaar), of een maandelijks bedrag. Een combinatie hiervan is ook mogelijk.

Overdrachtsbelasting is een onderdeel van de kosten koper. Het Rijk gebruikt de opbrengst hiervan voor diverse voorzieningen, bijvoorbeeld onderhoud aan en de aanleg van wegen, maar bijvoorbeeld ook gezondheidszorg. Elke koper betaalt een overdrachtsbelasting van 2% van het aankoopbedrag bij de oplevering van een bestaande woning. Koop je een nieuwbouwwoning, dan hoef je deze belasting niet te betalen. Er is namelijk geen sprake van een ‘oude’ en een ‘nieuwe’ eigenaar. Daar komt bij dat nieuwbouwwoningen in de meeste gevallen vrij op naam worden gekocht, wat inhoudt dat de aankoopkosten al in de koopsom verwerkt zijn.

Wil je een nieuwe woning kopen terwijl jouw huidige huis te koop staat, dan is het mogelijk dat de bank of hypotheekadviseur om een waardeverklaring woning vraagt. Dit is een document waarin een NVM-makelaar aangeeft wat de marktwaarde van jouw woning is. De bank of hypotheekadviseur kan vervolgens aan de hand van dit rapport berekenen hoeveel de overwaarde of restschuld bedraagt.

Als je een woning koopt, koop je in feite de grond onder de woning. Bij hoogbouw is dit niet mogelijk, omdat er meerder appartementen boven hetzelfde stuk grond staan. In die gevallen wordt de grond gesplitst in appartementsrechten. Koop je een appartement, dan word je mede-eigenaar van de grond en verwerf je het exclusieve recht een deel van dat gebouw te gebruiken (het appartement).

De grond en het gebouw hebben dus meerdere eigenaren. Die eigenaren vormen gezamenlijk de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Het doel van de VvE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken, bijvoorbeeld onderhoud aan het gebouw, trappenhuis of lift. Welke zaken precies allemaal gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte.

Als koper van een appartement en lid van een VvE krijg je te maken met twee organen: het bestuur en de algemene ledenvergadering. Het bestuur bestaat vaak uit een beheerder, maar bij kleinere VvE’s kan deze rol voor rekening van één van de bewoners komen. Het bestuur adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren van de appartementen die de besluiten nemen. Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaren. Meestal wordt uit de leden een voorzitter gekozen die, volgens de splitsingsakte, over het algemeen niet veel meer bevoegdheden heeft dan het voorzitten van de vergadering.

De vereniging kan actief of slapend zijn. Bij een slapende vereniging betaal je als eigenaar van een appartement geen maandelijkse servicekosten, is er geen spaarpotje voor onderhoud en wordt er niet met regelmaat vergaderd. Het risico van een slapende VvE is dat er bij onvoorzien groot onderhoud ineens een grote bijdrage van de bewoners gevraagd kan worden.

Als je een appartement koopt, word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit is bij de wet geregeld. Pas als je geen eigenaar meer bent van het appartement, stopt het lidmaatschap.

In de meeste gevallen wordt er door de Vereniging van Eigenaren een bijdrage gevraagd in de vorm van servicekosten. Hiervan wordt een spaarpotje opgebouwd voor onderhoud aan het gebouw en de algemene ruimtes, maar bijvoorbeeld ook voor het schoonmaken ervan. De VvE bepaalt zelf de hoogte van de servicekosten en bepaalt dit op basis van de begroting, oftewel de financiële planning voor het komende jaar. Hierin staan jaarlijks terugkerende kosten, waaronder schoonmaakkosten, onderhoud aan de gezamenlijke tuin, elektriciteit en de geschatte kosten voor groot onderhoud. Deze schatting komt voort uit het meerjarenonderhoudsplan. Is er nog geen meerjarenonderhoudsplan aanwezig, laat dan een bouwkundige de huidige staat van het gebouw beoordelen.

Daarnaast zijn er verschillende verzekeringen voor VvE’s. Verplicht zijn in ieder geval de opstalverzekering en de aansprakelijkheidsverzekering. Een VvE kan er ook voor kiezen om aanvullende verzekeringen af te sluiten. Hierbij kan je denken aan een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering, of een rechtsbijstandverzekering. Let wel op: vaak zijn individuele woningverbeteringen (mooie en luxe keuken of badkamer, etc.) niet meeverzekerd in de collectieve polis van de VvE.

Alle afspraken tussen de koper en verkoper worden vastgelegd in een contract. Dit is de koopovereenkomst, ook wel koopcontract of koopakte genoemd. De afspraken uit de koopovereenkomst worden als basis gebruikt voor de leveringsakte van de woning, die bij de notaris door beide partijen wordt ondertekend tijdens de overdracht.

In de koopovereenkomst komen onder andere de volgende punten aan bod:

• gegevens van de verkoper en koper, maar ook erfgenamen en eventuele gevolmachtigden die de koopovereenkomst mogen tekenen namens de overige erfgenamen.
• gegevens van gevolmachtigden die namens het bedrijf mogen tekenen bij de aan- of verkoop van een particuliere woning door een bedrijf.
• het juiste registergoed, bijvoorbeeld of de garage of parkeerplaats bij de koop inbegrepen is.
• de koopsom.
• de waarborgsom of bankgarantie.
• de lijst van zaken, waarin vermeld wordt welke goederen in de woning achterblijven en welke zaken de verkoper meeneemt.
• eventuele ontbindende voorwaarden.
• bijzonderheden van de woning en de bijbehorende grond, bijvoorbeeld of het een monument of beschermd stadsgezicht betreft, maar ook als er een gastank aanwezig is, of de grond verontreinigd is, wordt dit in het koopcontract vastgelegd.
• de naam en gegevens van de notaris die ingeschakeld wordt voor de eigendomsoverdracht.
• alle overige afspraken die koper en verkoper maken, bijvoorbeeld werkzaamheden die de verkoper dient te verrichten voordat de overdracht plaatsvindt.

Omdat de koopovereenkomst het eerste officiële document is waarin belangrijke afspraken omtrent de verkoop van een woning worden vastgelegd, is het belangrijk dat deze zorgvuldig wordt opgesteld. Bij eventuele geschillen tussen koper en verkoper is het koopcontract vaak leidend. Afspraken dienen daarom zodanig te worden geformuleerd dat ze maar op één manier kunnen worden geïnterpreteerd.

Een koper kan ontbindende voorwaarden laten opnemen in de koopovereenkomst. In de meeste gevallen kan de koper kosteloos afzien van de aankoop indien hij zich beroept op de gestelde voorwaarden.

Om je een indruk te geven van punten die genoemd kunnen worden als ontbindende voorwaarden, hebben wij de meest voorkomende voor je op een rijtje gezet.

• Voorbehoud voor het verkrijgen van financiering/hypotheek op de woning.

Dit betekent dat de overeenkomst ontbonden wordt indien er geen hypotheek/financiering wordt verstrekt. Normaal gesproken geldt er een periode van circa 6 weken na het tekenen van de overeenkomst, waarin de koper zijn financiering kan rondkrijgen. Indien de koper geen finaal akkoord heeft op zijn financiering, binnen de gestelde termijn, kan om uitstel gevraagd worden. Dit komt steeds vaker voor, omdat het financieringstraject bij de bank lang kan duren. Pas wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, is de woning officieel verkocht.

• Voorbehoud voor het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring op de woning.

Twijfelt de koper over de bouwtechnische staat van de woning, dan kan er een bieding gedaan worden onder voorbehoud van het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Daarbij kan de koop ontbonden worden als bijvoorbeeld het herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud en/of gebreken een vooraf afgesproken bedrag overschrijdt. Een andere optie is om de bouwkundige keuring te laten uitvoeren binnen de 3 dagen bedenktijd. De koper heeft in dat geval het recht te ontbinden wanneer de keuring in zijn ogen tegenvalt. Deze laatste optie heeft zowel voor verkoper als koper vaak de voorkeur. Beide partijen weten snel waar zij aan toe zijn en er is geen discussie over wat direct noodzakelijk achterstallig onderhoud en/of gebreken zijn.

• Voorbehoud voor het verkopen van de eigen woning.

Dit valt onder de NVM No-Risk Clausule. Deze voorwaarde houdt in dat de aankoop niet doorgaat als de eigen woning van de koper niet verkocht wordt binnen een gestelde termijn. Zo loopt de koper geen risico op dubbele woonlasten.

De NVM No-Risk Clausule beschermt kopers tegen dubbele woonlasten. Indien deze clausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst, heeft de koper het recht om af te zien van de aankoop indien zijn eigen woning niet verkocht wordt binnen een afgesproken termijn. Dit heeft niet alleen voordelen voor de koper, maar ook voor de verkoper. Die heeft namelijk meer kans op het aantrekken van een koper, omdat deze niet eerst hoeft te wachten tot zijn eigen woning verkocht is. De verkoper kan vervolgens onder dezelfde voorwaarden zijn nieuwe droomwoning aankopen. Tijdens de looptijd van de No-Risk Clausule blijft de woning te koop aangeboden. Daardoor loopt de verkoper zo min mogelijk risico op vertraging van de verkoop, mocht de overeenkomst toch ontbonden worden.

Dit houdt in dat indien de koper twijfelt over de bouwtechnische staat van de woning, hij een bieding kan doen onder voorbehoud van het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Daarbij kan de koop ontbonden worden als bijvoorbeeld het herstel van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud en/of gebreken een vooraf afgesproken bedrag overschrijdt. Een andere optie is om de bouwkundige keuring te laten uitvoeren binnen de 3 dagen bedenktijd. De koper heeft in dat geval het recht te ontbinden wanneer de keuring in zijn ogen tegenvalt. Deze laatste optie heeft zowel voor verkoper als koper vaak de voorkeur. Beide partijen weten snel waar zij aan toe zijn en er is geen discussie over wat direct noodzakelijk achterstallig onderhoud en/of gebreken zijn.

Zodra de koper en de verkoper het eens zijn geworden over de prijs, de overdrachtsdatum en de voorwaarden van het koophuis, zet de makelaar alle afspraken zwart op wit in een koopovereenkomst. Je ontvangt deze normaal gesproken binnen 1 week na overeenstemming (afhankelijk van het tijdig beschikbaar hebben van de personalia van de koper). Het koopcontract dient door beide partijen te worden ondertekend.

Daarna heeft de koper drie dagen de tijd om zich te bedenken. Tijdens deze wettelijke drie dagen bedenktijd heeft de koper het recht om van de koop af te zien. Er hoeft daarbij geen reden opgegeven te worden.

Zodra de koopakte opgesteld en ondertekend is, kun je deze inschrijven bij Kadaster. Dit is niet verplicht, maar kan aan te raden zijn. Je bent in dat geval beschermd tegen een aantal risico’s die het kopen van een woning met zich mee kunnen brengen in de periode tussen het ondertekenen van het koopcontract en de sleuteloverdracht.

Voorbeelden van deze risico’s zijn:

• een levering van de woning aan een andere koper.
• onderbewindstelling.
• verhuur van de woning.
• kwalitatieve bedingen die na de inschrijving tot stand zijn gekomen.
• beslagen die na de inschrijving worden gelegd.
• faillissement/surséance van betaling of schuldsanering van verkoper.

Houd er rekening mee dat de inschrijving van de koopovereenkomst bij Kadaster slechts zes maanden bescherming biedt. Zit er een langere termijn tussen het tekenen van de koopakte en de oplevering, schrijf de overeenkomst dan pas zes maanden voor de sleuteloverdracht in. De kosten voor de inschrijving komen (meestal) voor de partij die de inschrijving wenst.

Zodra beide partijen hun handtekening onder de koopovereenkomst gezet hebben, heeft de koper drie dagen de tijd om zich te bedenken en af te zien van de aankoop van de woning. Dit is een wettelijke termijn waar niet van afgeweken mag worden. Deze maatregel is in het leven geroepen om de koper te beschermen. De drie dagen bedenktijd geldt alleen voor de koper. De verkoper heeft alleen bedenktijd indien dit specifiek wordt afgesproken in de koopovereenkomst. In de praktijk komt dit echter zelden voor.

De drie dagen bedenktijd gaat pas in nadat de koper een getekend exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen. Binnen deze drie dagen moeten minimaal twee werkdagen vallen. Gaat de bedenktijd bijvoorbeeld op vrijdag in, dan eindigt deze op de eerstvolgende dinsdag.

De nota van afrekening is een overzicht van de bedragen die je ontvangt of betaalt bij de aan- of verkoop van een woning. Je ontvangt deze nota van de notaris. Het gaat hierbij om zaken zoals de koopsom en alle overige kosten die bij de eigendomsoverdracht komen kijken, kosten van het Kadaster, de hoogte van de hypotheek en de kosten voor de makelaar.

In de akte van levering, of transportakte, worden alle juridische details van de koopovereenkomst die is gesloten tussen koper en verkoper vermeld. Het is het bewijs dat de woning officieel aan de koper wordt geleverd en op zijn of haar naam komt te staan. De leveringsakte wordt opgesteld door de notaris en wordt getekend door de koper, de verkoper en de notaris. De notaris zorgt ervoor dat het document wordt ingeschreven in de openbare registers.

In de leveringsakte staan relevante zaken beschreven, waaronder erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en plichten, anti-speculatiebedingen, kettingbedingen, grondverontreiniging, aanwezigheid van een ondergrondse tank, enzovoort.

Na de aankoop van een woning ontvang je een afschrift van de leveringsakte, het eigendomsbewijs van de woning, van de notaris. Het duurt echter altijd even voordat de notaris dit bewijsstuk terugkrijgt van het Kadaster, om het vervolgens aan jou te kunnen sturen. Vraag de verkoper daarom altijd om een kopie van het eigendomsbewijs. Hierin kan je de meest juridische bijzonderheden terugvinden.

Om duidelijkheid te verschaffen over welke zaken wel of niet bij de koop van een huis zijn inbegrepen, wordt een lijst van zaken opgesteld. Dit overzicht is onderdeel van de koopovereenkomst. De verkoper geeft hierop aan welke goederen, roerend en onroerend, achterblijven in de woning en welke hij meeneemt. Koper en verkoper nemen deze lijst samen door, zodat ook de koper weet wat er allemaal bij de koop inbegrepen is. Tijdens de inspectie voorafgaand aan de eigendomsoverdracht lopen de koper en verkoper de woning aan de hand van de lijst van zaken nog een keer door, om te controleren of alles volgens afspraak wordt geleverd.

Bij oudere woningen kunnen er wel eens verborgen gebreken aan het licht komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Daarom wordt er bij de verkoop van oudere woningen wel eens voor gekozen om een ouderdomsclausule op te nemen in het koopcontract. In deze clausule verklaart de koper dat hij bekend is met de ouderdom van de woning en eventuele kosten als gevolg van deze ouderdom voor zijn rekening komen. De verantwoordelijkheid wordt gedeeltelijk verlegd van de verkoper naar de koper. Het gaat daarbij uitsluitend om gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning en waarvoor de verkoper redelijkerwijs niet verantwoordelijk gehouden kan worden. De ouderdomsclausule maakt niet standaard deel uit van de NVM koopakte, maar wordt handmatig toegevoegd.

De overdrachtsdatum, ook wel aanvaardingsdatum, transportdatum, of datum van levering genoemd, is de dag waarop de koper eigenaar wordt van de woning. De akte van levering wordt getekend en de koper ontvangt de sleutels van zijn nieuwe huis.

Deze datum komt al tijdens de onderhandelingen aan bod. Je kan als verkoper aangeven wanneer de aanvaarding van jouw woning kan plaatsvinden. De opties zijn ‘per direct’, ‘per datum …’ of ‘in overleg’. De koper geeft op zijn beurt bij het uitbrengen van een voorstel aan wanneer hij de sleutels graag wil ontvangen. Wanneer er een akkoord is bereikt, wordt de overdrachtsdatum vastgelegd in het koopcontract. Deze datum kan alleen gewijzigd worden als beide partijen hiermee akkoord gaan.

Het is gebruikelijk dat de verkoper en koper voor de sleuteloverdracht nog één keer samen door de leegstaande woning gaan om te controleren of het huis volgens afspraak wordt opgeleverd. In de meeste gevallen is dit de staat waarin het huis verkeerde tijdens de laatste bezichtiging. Dit wordt bedoeld met de inspectie. Dit kan ook meteen het moment zijn waarop je de meterstanden opneemt en jullie samen de lijst van zaken zoals vermeld in de koopovereenkomst doorlopen. Ben je bijvoorbeeld overeengekomen dat de koelkast blijft staan, dan bekijken jullie nu ter plaatse of deze er nog staat en ook daadwerkelijk functioneert.

Met transport wordt de juridische eigendomsoverdracht van de woning bedoeld, ook wel oplevering of sleuteloverdracht genoemd.

Je dient de woning te leveren in dezelfde staat als tijdens de laatste bezichtiging van de koper en zoals jullie overeengekomen zijn. Gaatjes die in de muur achterblijven al gevolg van het verwijderen van haakjes en pluggen, bijvoorbeeld omdat daar schilderijen hebben gehangen, hoef je niet te dichten. Zijn er echter schilderijen opgehangen om ernstige beschadigingen uit het zicht te krijgen, dan dien je deze wel te herstellen. Dit geldt ook voor meubels die voor beschadigingen hebben gestaan, of bijvoorbeeld kleden die over een beschadigde vloer heen gelegen hebben.

Tijdens de inspectie lopen verkoper en koper samen de lijst van zaken uit de koopovereenkomst door. Wordt er ergens een beschadiging of gebrek geconstateerd, dan zet je dit op papier (hier na te noemen “inspectieformulier”). Ook dien je uit te zoeken of de verkoper verantwoordelijk is voor dit gebrek en hoe het opgelost gaat worden. Ook dit geef je aan op het inspectieformulier, dat je later aan de notaris overhandigt. Komen jullie er samen niet uit, dan kan je de makelaar vragen om te bemiddelen of advies te geven.

Voor de inspectie van een woning kan je rekenen op ongeveer drie kwartier. Koper en verkoper lopen samen nog één keer door de woning en controleren de lijst van zaken uit het koopcontract. Ook de meterstanden worden genoteerd.

De koper heeft het recht om de woning nog een laatste keer te inspecteren. Dit staat ook beschreven in de koopakte. Een inspectie is niet alleen noodzakelijk, maar ook nog eens erg verstandig om te doen. De koper kan zien dat alles in orde is en volgens afspraak wordt achtergelaten. Hiermee worden verrassingen achteraf voorkomen. Aan de andere kant kan de verkoper zo ook met een gerust gevoel naar de overdracht gaan en wordt dat er achteraf nog zaken aan het licht komen waarvan onduidelijk is wie er verantwoordelijk is tot een minimum beperkt.

Het is gebruikelijk om vlak voor de sleuteloverdracht af te spreken voor de inspectie. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als de notaris verder weg gevestigd is, of vanwege andere verplichtingen, vindt de inspectie al eerder op de dag of zelfs een dag van tevoren plaats. In overleg is dit uiteraard mogelijk, op voorwaarde dat er tussen de inspectie en de overdracht niets meer verandert in of aan de woning.

Nee, dat is niet nodig. Je stuurt het meterstandenformulier naar jouw energieleverancier.

Tijdens de inspectie kan je een meterstandenformulier invullen. Het is handig om ook meteen foto’s te maken van de meterstanden. Zo zien koper en verkoper meteen wat de eindstanden zijn. Het formulier stuur je vervolgens naar jouw energieleverancier.

Zodra de wettelijke drie dagen bedenktijd achter de rug is en er niet voldaan is aan eventuele ontbindende voorwaarden, dan is de koop definitief. De koper is verplicht een notaris in te schakelen voor de officiële overdracht. De verkoper is hierbij ook aanwezig. Voordat je naar de notaris gaat vindt de inspectie van de woning plaats en vullen jullie samen het inspectieformulier in. Dit neem je mee naar de notaris.

De notaris controleert de eigendomsakte en de hypotheekakte en voegt deze samen tot de notariële akte. De eigendomsakte is het bewijs dat jij de eigenaar van de woning bent. De hypotheekakte is het contract dat je tekent voor de hypotheek die je afsluit bij het huis. Als koper en verkoper constateren dat de notariële akte in orde is zetten beide partijen hun handtekening eronder en wordt de koopsom voldaan. Nu is de koper officieel eigenaar van zijn nieuwe woning! De verkoper overhandigt de sleutels en de notaris schrijft de eigendoms- en hypotheekakte in, in de juiste registers.

Het enige dat je mee moet brengen naar de eigendomsoverdracht bij de notaris, zijn alle sleutels van de woning en een geldig legitimatiebewijs. Je kan hiervoor een paspoort, identiteitskaart of rijbewijs gebruiken. De rest van de benodigde documenten heeft de notaris al verzameld.

Normaal gesproken ontvang je de stukken ongeveer drie dagen voor de officiële overdracht. Je kan ze dan thuis rustig doorlezen en controleren of alles klopt. Heb je geen documenten ontvangen? Neem dan zo snel mogelijk contact op met de notaris.

Tijdens de eigendomsoverdracht van jouw woning tekent de koper de hypotheekakte. Enkele dagen later wordt de koopsom op jouw rekening bijgeschreven. Dit regelt de notaris. Heb je echter nog een hypotheek op de woning, en dus een schuld, dan wordt deze eerst in mindering gebracht. Is de koopsom van de woning lager dan de hypotheekschuld en verkoop je jouw huis met verlies, dan dien je het verschil over te maken aan de notaris voordat de overdracht plaatsvindt.

Soms kun je een restschuld meenemen in de hypotheek van je nieuwe huis. Je leent dan een bedrag om het nieuwe huis te kopen. Daarnaast spreek je af hoe je de restschuld van jouw oude huis gaat terugbetalen. Je inkomen moet dan wel voldoende zijn om de rentelasten en (extra) aflossingen te kunnen betalen.

Het inschakelen van een makelaar voor de verkoop van een woning is niet verplicht, maar wel aan te raden. Zeker in tijden als deze, tijden waarin de woningmarkt geen dag hetzelfde is, kan je veel geld besparen door een professional in te schakelen. Een makelaar heeft veel kennis van de huizenmarkt, kan je adviseren over zaken zoals de vraagprijs van jouw woning en weet welke dingen wel en niet werken. De belangrijkste taak van een verkopend makelaar is het verkopen van jouw woning binnen afzienbare tijd, tegen een zo hoog mogelijke prijs en onder de meest gunstige voorwaarden. Een ander voordeel is dat een makelaar, mits aangesloten bij een branchevereniging, jouw woning op Funda kan plaatsen. Funda is de grootste huizensite van Nederland, waarop de zoektocht naar een nieuwe woning voor vrijwel alle woningzoekenden begint. Als particuliere verkoper kan je een woning niet aanmelden bij Funda. Daarnaast neemt een verkoopmakelaar je een aantal belangrijke zaken uit handen, afhankelijk van het pakket dat je kiest. Heb je een koper gevonden, dan zorgt de makelaar ervoor dat alle gemaakte afspraken in een koopovereenkomst komen te staan.

Het kopen van een woning is één van de belangrijkste beslissingen in je leven. Hoewel er bij de verkoop van een woning in de meeste gevallen wel een makelaar ingeschakeld wordt, is dit bij de aankoop van een huis minder vanzelfsprekend. Toch kan het advies van een professional je veel opleveren. De verkoper heeft immers ook een deskundige ingeschakeld die zijn belangen behartigt. Een aankoopmakelaar is er voor jou als koper, voert de onderhandelingen met de verkoopmakelaar en zorgt ervoor dat je een reële prijs betaalt voor jouw droomhuis. Daarnaast bekijkt de aankoopmakelaar of juridisch alles klopt en of de bouwkundige staat in orde is. Wil je je laten adviseren door een aankoopmakelaar? Let er dan bij de keuze voor een professional op dat deze is aangesloten bij een branchevereniging. Zo ben je verzekerd van een goede kwaliteit van de geleverde diensten. Er zijn drie grote brancheverenigingen in ons land. Dit zijn VBO makelaars, VastgoedPro en de NVM, waarvan de NVM de grootste is.

Een verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper. Het is zijn taak om de woning te verkopen tegen een zo hoog mogelijke prijs en onder de meest gunstige voorwaarden voor de verkoper. Bij een aankoopmakelaar is het precies andersom. Deze behartigt de belangen van de koper en heeft het doel de woning aan te kopen tegen een zo laag mogelijke prijs en onder de meest gunstige voorwaarden voor de koper. Een makelaar kan dus nooit zowel de rol van verkoop- als aankoopmakelaar hebben in hetzelfde onderhandelingstraject. De taken van de aankoopmakelaar en verkoopmakelaar komen voor het grootste gedeelte overeen. Beide experts bepalen de waarde van een woning, voeren de onderhandelingen en controleren of juridisch alles in orde is. Er zijn makelaars die zich specialiseren in óf aankoop, óf verkoop, maar er zijn ook makelaars die beide diensten aanbieden.

Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A++ (donkergroen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Een energiezuinig huis heeft goede isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen. Het energielabel is een document waarin deze kenmerken zijn beschreven.

Met een energielabel kunnen kopers in één oogopslag zien hoe zuinig een woning is. Dat betekent niet alleen meer wooncomfort, maar ook een lagere energierekening!

Als je je huis verkoopt, dan moet je aan de koper laten zien welk energielabel jouw woning heeft. Doe je dat niet, dan riskeer je een boete.

Het energielabel is verplicht voor alle woningen, behalve:

• gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen.
• beschermde monumenten (volgens de Monumentenwet 1988 of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening).
• voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik (zoals recreatiewoningen).
• woonboten.
• alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2.

Begin 2015 hebben alle huiseigenaren van de overheid een voorlopig energielabel ontvangen. Dit label is gebaseerd op gegevens uit het Kadaster (type huis, grootte, bouwjaar) en op gegevens van vergelijkbare huizen en is bedoeld als stimulans om een woning energiezuiniger te maken. Verkoop je jouw woning, dan dien je het voorlopige label definitief te maken. Dat kan eenvoudig online en kost enkele euro's tot enkele tientjes. Je kan een energielabel aanvragen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Dat gaat in zes stappen:

1. Je logt in met DigiD.
2. Je controleert de gegevens van je woning en past ze eventueel aan.
3. Je voegt bewijs toe aan het online woningdossier.
4. Je selecteert een erkende deskundige die het bewijs gaat controleren.
5. Je verstuurt de gegevens.
6. Je ontvangt het definitieve energielabel. Dit wordt automatisch geregistreerd.